关于规范出让土地成本管理与财务核算的意见（试行）
渝财建〔2012〕124号
各区县（自治县）财政局、国土房管局（国土局、国土资源分局、国土房管分局）：
为加强出让土地成本管理，规范土地成本财务核算，根据《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》（渝府发〔2008〕119 号）、《重庆市人民政府关于加强国有经营性建设用地使用权公开交易成本审计评估的通知》（渝府发[2008]122号）以及有关规定，市财政局、市国土房管局共同研究制定了《关于规范出让土地成本管理与财务核算的意见（试行）》，现予印发，请遵照实施。
附件：关于规范出让土地成本管理与财务核算的意见（试行）
重庆市财政局 重庆市国土资源和房屋管理局
二Ｏ一二年三月二十六日
主题词：财政 土地成本 财务核算 意见
抄送：市级、区县（自治县）土地储备机构。
重庆市财政局办公室 2012年3月29日印发
附件：
关于规范出让土地成本管理与财务核算的意见（试行）
为加强出让土地成本管理，规范土地成本财务核算，根据《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》（渝府发〔2008〕119 号）、《重庆市人民政府关于加强国有经营性建设用地使用权公开交易成本审计评估的通知》（渝府发[2008]122号）以及有关规定，制定本意见。
一、职责分工
征地和房屋征收部门、国土部门、财政部门按照现行土地收入管理体制，明确分工，落实责任，加强协作，确保土地成本管理到位。
征地和房屋征收部门职责：负责前期报建手续，实施征地和国有土地上房屋征收补偿，土地成本财务核算，建立成本明细统计台帐，管理成本档案，为土地成本审计（评估）提供相关资料。
国土部门职责：负责组织招拍挂供地方案的集体会审，开具非税收入缴款书，建立非税收入缴款书明细统计台帐，管理国有建设用地使用权成交确认书及国有建设用地使用权出让合同，按季向同级财政部门报送土地成本核算报表等。
财政部门职责：制定完善土地成本管理与财务核算相关制度。参与招拍挂供地方案的集体会审，建立非税收入明细统计台帐，定期与同级国土部门核对，审核拨付土地成本。
二、土地成本审计（评估）
土地招拍挂出让前，须对拟出让宗地的土地成本进行审计（评估），并将审计(评估)结果作为确定土地招拍挂出让起始价的重要参考。土地出让成交后，须在签订国有建设用地使用权成交确认书和国有建设用地使用权出让合同中明确土地出让总价款的明细组成，准确划分土地成本和土地收益（含标准出让金和土地增值收益），准确使用非税明细编码和国库明细科目。
同级财政部门和国土部门共同协商组织审计（评估）机构对拟出让宗地的土地成本进行审计（评估）。
三、土地成本范围
（一）土地取得成本。指征收、收购、收回土地支付的有关费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、集体土地上及国有土地上房屋及构筑物收补偿费用、农用地转用和土地征收补偿费、住房安置费，以及依法需要支付的与征收、收购、收回土地有关的其他费用。
（二）土地整治成本。指征收、收购、收回土地后进行必要的前期土地整治产生的费用，具体包括：
1、宗地红线范围内场地平整费用。
2、分摊的片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、基本公共绿化等基础设施征地及建设费用。公园、学校等公益设施的征地及建设费用不能分摊计入。
（三）相关规费。指征收、收购、收回土地应缴纳的各项税（费），包括耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等。
（四）分摊的贷款利息。指征收、收购、收回土地分摊的银行贷款及其他融资利息。
1、分摊的起止时间：实际发生土地成本费用的当月至审计（评估）基准日。
2、贷款利息每季分摊一次，按宗地（或片区）贷款使用量平均分摊，计算公式为：
本季某宗地（或片区）分摊的贷款利息=本季支付的贷款利息总额×截止季末该宗地（或片区）累计使用贷款额/截止季末贷款总额。
3、分摊的贷款利息总额是扣除存款利息收入后的利息净支出。
（五）其他相关成本。
四、土地成本的计算和应用
土地成本可按宗地核算或按片区核算总成本后再分摊到宗地。
（一）按宗地核算的土地成本。
某宗地成本=该宗地取得成本+该宗地土地整治成本+该宗地相关规费+该宗地分摊的贷款利息+该宗地其他成本
（二）按片区核算的土地成本分摊。
依据控制性详细规划、征地红线、收购宗地图、旧城改造拆迁红线等划分片区及宗地，确定片区内可出让总面积。片区内土地总成本根据片区内可出让总面积在片区内各宗地之间平均分摊，计算公式为：
某宗地成本=片区内土地总成本×该宗地面积/片区内可出让总面积
片区内土地总成本=片区土地取得成本+片区土地整治成本+片区相关规费+片区分摊的贷款利息+片区其他成本-市级以上财政投入的基础设施建设资金
（三）宗地成本或片区内总成本包括已发生的土地成本和预估土地成本。已发生的土地成本按实际支付金额按实计列，办理了竣工决（结）算审计的，按审定投资额计列。预估土地成本依据合同金额、项目批复的投资概算、可研投资估算等相关资料分项目进行测算，并经同级财政、国土、规划和监察部门联合审定后计列。
（四）土地出让招拍挂起始价中所含成本由已发生的土地成本和预估成本两部分构成，以全面反映取得宗地的成本支出。市、区（县）两级财政结算及财政对土地储备集团的成本返还原则上按已发生的土地成本计算。确有特殊因素，经财政、国土、规划和监察部门审定后，可对部分预估成本先行结算或返还，待竣工决（结）算审计后，由财政部门进行清算。对预估成本的清算实施细则另行制定。
五、财务核算和档案管理
（一）财政、国土、征地和房屋征收部门应按照收付实现制核算土地出让成本，全面、真实、及时、准确反映土地成本信息。
（二）土地成本要按照项目进行明细核算，清晰反映土地成本的明细构成，具体包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费、集体土地上及国有土地上房屋及构筑物收补偿费用、农用地转用和土地征收补偿费、住房安置费、相关规费、土地整治成本、贷款利息分摊、其他成本等。
（三）要以“宗地”或“片区”建立土地成本辅助明细台帐，根据征地补偿协议、发放花名册等原始凭证，逐笔登记土地补偿费等各项费用，清晰反映应付、已付和未付金额，并与财务帐簿记录核对相符。
（四）要加强土地成本资料的档案管理，定期归集整理土地成本原始资料，并分类装订成册，确保档案资料完整规范。
六、监督检查
区县财政、国土部门要加强土地成本的监督管理，建立成本台账，规范土地成本核算。市财政、国土部门将加大对区县土地成本管理核算检查工作力度，对发现的违规违纪问题，将按照相关规定严格进行处理处罚。
