申诉人（利害关系人）：杭州银行股份有限公司上海虹口支行；（以下简称杭州银行）

申请执行人：浙江宝业建设集团有限公司（以下简称宝业公司）；

被执行人：上海金巢实业有限公司（以下简称金巢公司）。

   宝业公司向上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）申请执行，该院于2016年2月1日以（2016）沪02执85号案执行。执行中，该院经委托评估，确定涉案土地和在建工程的评估价总价为15300万元，起拍价为10710万元，经网拍一拍流拍。2018年9月6日，上海二中院发布第二次网拍公告，起拍价为8568万元，宝业公司以起拍价竞拍成交，并以其对金巢公司享有的工程款债权冲抵拍卖款。

   杭州银行不服，向上海二中院提出执行异议称，该行对案涉土地设定抵押权，并经上海市虹口区人民法院（2017）沪0109民初18759号民事调解书予以确认，故对土地拍卖价款享有优先受偿权。宝业公司对在建工程享有优先受偿权，其优先权不包含土地使用权拍卖价款。故请求停止向宝业公司优先分配案涉土地使用权的拍卖款，该款项应分配给该行。

   最高人民法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

   《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。

   假设开发法原理

   假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

   1.传统公式：

   待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发不动产应负担的税费

   2.现金流量折现法公式：

   待开发不动产的价值=开发完成后价值现值－开发成本现值－管理费用现值－销售税费现值－购买待开发不动产应负担的税费现值

   成本法原理

   成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

   基本公式：

   房地产价值=土地取得成本+房屋建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧

基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定，同时有利于被执行人及相关利益人的利益，所以单独估算土地使用权的价值原则上采用的估价方法应与在建工程项目估价方法一致，只存在估价范围的差异。